FAQ Dreamer Real Estate
Bienvenue dans la FAQ de Dreamer Real Estate. Vous y trouverez des réponses rapides et claires aux questions les plus fréquentes sur l'achat et la gestion de propriétés de luxe en Italie. Que vous recherchiez une villa de luxe en Italie ou un investissement immobilier, ce guide a été conçu pour accompagner les acquéreurs exigeants et les investisseurs internationaux à chaque étape du processus d'achat. Des procédures notariales à la fiscalité italienne applicable aux acquéreurs étrangers, découvrez tout ce qu'il faut savoir pour investir en toute confiance dans les biens immobiliers les plus extraordinaires d'Italie. Vous ne trouvez pas ce que vous cherchez ? N'hésitez pas à nous contacter directement : notre équipe d'experts en immobilier de luxe est à votre disposition.
Acheter un bien immobilier de luxe en Italie
L’achat d’une demeure de luxe en Italie comporte plusieurs étapes clés :
- Recherche du bien : avec l’accompagnement de Dreamer, identifiez la propriété qui correspond le mieux à votre style de vie et à vos objectifs d’investissement.
- Offre d’achat irrévocable : remettez une offre écrite accompagnée d’un acompte (caparra confirmatoria).
- Compromis de vente : signé devant notaire et transcrit au registre foncier afin de sécuriser le bien et de réserver votre droit d’acquisition.
- Due diligence : vérifications techniques, juridiques et cadastrales complètes.
- Acte de vente définitif : l’acte définitif, signé devant notaire, qui opère le transfert légal de la propriété.
Dreamer vous accompagne à chaque étape pour garantir une transaction sûre et transparente.
Pour acheter un bien immobilier en Italie, les acquéreurs internationaux doivent fournir :
- Un passeport ou une carte d’identité en cours de validité.
- Un code fiscal italien, indispensable aux démarches juridiques et fiscales.
- Une déclaration d’état civil (célibataire/marié) et, le cas échéant, le régime matrimonial applicable (communauté/séparation de biens).
- Une procuration, si l’acquéreur ne peut être présent en personne lors de la signature.
Dreamer accompagne ses clients dans l’obtention et la gestion de l’ensemble des documents nécessaires.
L’offre d’achat irrévocable est une proposition écrite formelle par laquelle l’acquéreur exprime son intention d’acheter un bien déterminé à des conditions convenues. Elle comprend généralement :
- L’identification du bien.
- Le prix proposé et les modalités de paiement.
- Le calendrier de signature du compromis et de l’acte définitif.
- Les garanties légales.
- La date d’expiration avant laquelle le vendeur doit accepter ou refuser l’offre.
Cette offre engage l’acquéreur jusqu’à sa date d’expiration.
Le compromis de vente est un contrat juridiquement contraignant par lequel les deux parties s’engagent à finaliser le transfert de propriété à une date ultérieure. Dreamer recommande de conclure ce compromis soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé authentifié par un notaire. Sous cette forme :
- Il est officiellement transcrit au registre foncier.
- Il confère à l’acquéreur un droit de priorité, qui le protège contre les prétentions de tiers sur le bien.
Dreamer vous apporte un accompagnement juridique pour garantir une protection maximale durant cette phase.
L’acte de vente définitif, ou acte notarié, est le contrat officiel qui transfère la propriété du bien. Il est signé devant un notaire, qui joue un rôle essentiel en vérifiant :
- La conformité juridique et fiscale du bien.
- La validité des documents de toutes les parties.
- L’enregistrement en bonne et due forme du contrat auprès des autorités publiques.
Dès la signature, l’acquéreur devient légalement le nouveau propriétaire et entre en pleine possession du bien.
Acheter un bien classé au patrimoine en Italie, c’est acquérir un bien prestigieux protégé par le ministère de la Culture. Cela implique :
- Droit de préemption : l’État italien peut exercer un droit d’acquérir le bien aux mêmes conditions que l’acquéreur privé. Tant que l’État n’a pas officiellement renoncé à ce droit, la vente reste conditionnelle.
- Obligations de conservation : le nouveau propriétaire doit préserver la valeur artistique et historique du bien et respecter les prescriptions de l’autorité de protection du patrimoine pour tous travaux de restauration ou de rénovation.
Ces biens représentent souvent un investissement stable et prestigieux, doté d’une valeur culturelle unique.
Dreamer propose des services de conseil sur mesure à sa clientèle internationale, notamment :
- Une assistance juridique et fiscale avant et après l’achat.
- La traduction et la vérification des documents.
- Une aide à l’obtention du code fiscal italien et à l’ouverture d’un compte bancaire local.
- La gestion complète de la due diligence.
Notre équipe multilingue vous garantit une acquisition sereine et sécurisée.
Si vous envisagez d’acheter votre résidence principale en Italie auprès d’un particulier, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tels que :
- Des droits d’enregistrement réduits à 2 % (si le bien ne relève pas de la catégorie « de luxe »).
Conditions d’éligibilité :
- Établir ou transférer votre résidence dans la commune où se situe le bien dans un délai de 18 mois.
- Ne pas posséder d’autre résidence principale dans la même commune.
Dreamer aide ses clients à évaluer leur éligibilité à ces avantages.
Vendre une demeure de luxe avec Dreamer Real Estate
Choisir Dreamer Real Estate, c’est s’associer à une agence spécialisée dans la vente de demeures de prestige en Italie. Notre approche exclusive vous offre :
- Une promotion internationale ciblée : nous mobilisons des stratégies marketing avancées et un réseau mondial pour maximiser la visibilité de votre bien.
- Un accompagnement personnalisé : une équipe d’experts dédiée vous accompagne à chaque étape, avec transparence et professionnalisme.
- Des stratégies marketing sur mesure : nous valorisons chaque bien grâce à des services premium tels que le home staging professionnel et des campagnes photo et vidéo haut de gamme.
Un mandat de vente écrit garantit une transparence totale et une compréhension claire entre l’agence et le vendeur. Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire en Italie, Dreamer exige un mandat formel afin d’offrir un service premium et structuré, caractérisé par :
- Des conditions contractuelles claires et détaillées.
- Des droits et obligations réciproques, garants de standards professionnels.
- Un processus fiable et d’une grande qualité, adapté au segment du luxe.
Dreamer Real Estate propose trois formules de mandat adaptées à vos besoins :
- Mandat exclusif : Dreamer est le seul agent autorisé pour votre bien.
- Mandat non exclusif : vous pouvez travailler avec plusieurs agents et intermédiaires.
- Exclusivité marketing uniquement : d’autres agents peuvent se charger de la vente, mais seul Dreamer peut promouvoir le bien en ligne.
Un mandat exclusif confère à Dreamer le droit exclusif de commercialiser et de vendre votre bien. Il permet :
- Des investissements marketing stratégiques sur des plateformes nationales et internationales.
- Des campagnes sur mesure pour attirer des acquéreurs qualifiés.
- Une relation privilégiée et de confiance entre vous et votre conseiller Dreamer dédié.
Avec l’exclusivité, Dreamer assume l’entière responsabilité de la vente, en optimisant la visibilité, la communication et les résultats.
Un mandat exclusif avec Dreamer Real Estate offre :
- Une visibilité accrue : des budgets promotionnels dédiés pour mettre en valeur votre bien.
- Un ciblage stratégique : l’accès à un réseau choisi d’acquéreurs qualifiés à très haut patrimoine.
- Une communication simplifiée : un interlocuteur unique et direct pour un processus de vente plus efficace et plus performant.
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Avec un mandat non exclusif, le vendeur est libre de faire appel à d’autres agences ou intermédiaires. Dreamer intervient alors comme l’un des agents mandatés, tout en offrant :
- Une promotion internationale ciblée.
- L’accès à notre portefeuille exclusif d’acquéreurs qualifiés.
Moins ciblée qu’un mandat exclusif, cette formule bénéficie néanmoins du service haut de gamme de Dreamer.
Dans le cadre d’un accord d’exclusivité marketing, Dreamer est la seule agence autorisée à promouvoir le bien en ligne, même si d’autres intermédiaires participent à la vente. Cela garantit :
- Un marketing cohérent et percutant sur l’ensemble des canaux digitaux.
- Un positionnement unique du bien grâce à des campagnes coordonnées.
- Une visibilité renforcée et une parfaite cohérence avec le portefeuille de luxe de Dreamer.
Dreamer se distingue par une gamme de services premium, notamment :
- Home staging professionnel : sublimer l’attrait visuel du bien pour séduire les bons acquéreurs.
- Photographie et vidéo haut de gamme : mettre en valeur le bien grâce à des images saisissantes.
- Accompagnement administratif complet : gestion de toutes les formalités, des documents juridiques et des obligations fiscales.
- Conseil juridique et fiscal : un accompagnement sur mesure pour des transactions fluides.
Fiscalité & aspects juridiques pour les acquéreurs internationaux
L’achat d’un bien immobilier en Italie implique plusieurs impôts et frais juridiques. Les taux et les modes de calcul dépendent :
- Du type de bien (résidence principale, résidence secondaire ou demeure de luxe).
- Du vendeur (particulier ou promoteur).
- De l’usage prévu du bien.
Les principaux coûts comprennent :
- Les droits d’enregistrement (ou la TVA).
- La taxe cadastrale.
- La taxe hypothécaire.
Les frais de notaire.
Les droits d’enregistrement s’appliquent à la plupart des achats immobiliers et varient selon le bien et le profil de l’acquéreur.
- Résidence principale : 2 % de la valeur cadastrale (et non du prix d’achat). La valeur cadastrale s’obtient en multipliant le revenu cadastral par 115,5.
- Résidence secondaire : 9 % de la valeur cadastrale (calculée avec un coefficient de 126).
- Biens de luxe (catégories A/1, A/8, A/9) : toujours taxés à 9 %, même s’il s’agit d’une résidence principale. Aucun avantage fiscal ne s’applique.
Si le bien est vendu par un promoteur ou une entreprise de construction dans les 5 ans suivant l’achèvement ou la rénovation, c’est la TVA qui s’applique, à la place des droits d’enregistrement :
- Résidence principale : TVA à 4 % (calculée sur le prix d’achat).
- Résidence secondaire : TVA à 10 %.
- Demeure de luxe : TVA Ã 22 %.
Si le vendeur n’est pas le promoteur d’origine, la TVA ne s’applique pas. Ce sont alors les droits d’enregistrement ordinaires qui s’appliquent, souvent plus avantageux pour l’acquéreur.
- La taxe cadastrale sert à couvrir les frais de mise à jour des informations cadastrales du bien. Elle correspond à un montant forfaitaire de 50,00 euros (en cas d’achat auprès d’un particulier) et de 200,00 euros (en cas d’achat auprès d’une entreprise de construction).
- La taxe hypothécaire couvre les frais liés à l’inscription hypothécaire au registre immobilier. Elle prévoit un montant forfaitaire de 50,00 euros (en cas d’achat auprès d’un particulier) et de 200,00 euros (en cas d’achat auprès d’une entreprise de construction).
Oui. En vertu de la loi italienne (décret législatif 192/2005), l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) est obligatoire aussi bien pour les ventes que pour les locations. Il doit être établi par un technicien certifié et présenté lors de la transaction. Dreamer Real Estate peut vous aider à obtenir ce document rapidement et efficacement grâce à son réseau de professionnels qualifiés.
Le notaire joue un rôle juridique essentiel dans l’authentification des transactions immobilières en Italie.
L’acquéreur prend en charge l’ensemble des frais de notaire, qui dépendent :
- De la valeur déclarée du bien.
- De l’existence d’un prêt hypothécaire.
- De la gestion éventuelle du compte séquestre par le notaire.
- Du recours éventuel à un interprète (pour les acquéreurs non italophones).
Si vous achetez un logement en Italie en bénéficiant des avantages fiscaux « résidence principale », vous devez conserver le bien pendant au moins 5 ans. Si vous le revendez avant ce délai sans acquérir une autre résidence principale dans les 12 mois, vous perdez les avantages fiscaux et devez :
- Rembourser la différence d’impôts initialement économisée.
- Payer une pénalité.
- Vous acquitter des intérêts.
Cette règle est appliquée par l’administration fiscale italienne.
Locations de luxe
Dreamer propose des contrats de location sur mesure pour les propriétés de luxe, adaptés à chaque besoin résidentiel :
- Bail classique (4+4 ans). Un contrat de longue durée, d’une durée minimale de 4 ans, renouvelable automatiquement pour 4 années supplémentaires. Le loyer est librement négocié.
- Bail temporaire (jusqu’à 18 mois). Conçu pour les besoins de courte durée. La durée est flexible (jusqu’à 18 mois), avec un loyer convenu à l’avance. Idéal pour les séjours de transition.
- Baux de luxe et touristiques (art. 1571 et suivants du Code civil). Spécifiquement destinés aux biens des catégories A/1, A/8, A/9, aux demeures protégées au titre du patrimoine (loi 1089/1939) ou aux biens loués exclusivement à des fins touristiques.
Ces derniers contrats offrent une entière liberté de négociation sur la durée et le loyer, ainsi qu’une flexibilité idéale pour les biens haut de gamme et d’exception.
Les biens de luxe (catégories A/1, A/8, A/9) sont soumis à l’imposition ordinaire :
- Impôt forfaitaire : non applicable à ces catégories.
- Impôt ordinaire sur le revenu (IRPEF) : 95 % des revenus locatifs sont imposables. Des taux progressifs s’appliquent, en fonction du revenu global du propriétaire.
- Autres frais : droits d’enregistrement du bail, généralement partagés entre bailleur et locataire, ainsi que droits de timbre et frais juridiques, le cas échéant.
Il s’agit d’un impôt de substitution optionnel applicable aux locations de biens résidentiels, à l’exclusion des biens de luxe. Il simplifie la fiscalité et supprime les droits supplémentaires :
- Taux forfaitaire de 21 % pour les baux classiques (loyer libre).
- Taux forfaitaire de 10 % pour les baux à loyer conventionné (y compris les contrats temporaires).
Ses avantages :
- Pas d’IRPEF sur les loyers.
- Pas de droits d’enregistrement.
- Pas de droit de timbre.
Remarque : ce régime ne s’applique pas aux biens de luxe (A/1, A/8, A/9) ni aux sociétés.
Acquéreurs étrangers & investissement immobilier de luxe en Italie
Oui, les ressortissants étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Italie, à condition que leur pays ait conclu un accord de réciprocité avec l’État italien.
- Les citoyens de l’UE ne sont soumis à aucune restriction.
- Les citoyens non européens peuvent avoir besoin d’une autorisation spécifique du ministère italien des Affaires étrangères en l’absence d’accord.
Dreamer Real Estate offre un accompagnement juridique complet pour vérifier votre éligibilité et mener la transaction en toute sécurité.
Le régime de Flat Tax est un dispositif fiscal incitatif destiné aux particuliers fortunés (HNWI) qui transfèrent leur résidence fiscale en Italie.
Caractéristiques principales :
- Impôt annuel forfaitaire de 200 000 € sur les revenus mondiaux (de source non italienne).
- Montant réduit de 25 000 € par membre de la famille.
- Valable jusqu’Ã 15 ans.
- Accessible aux personnes qui n’ont pas été résidentes fiscales en Italie pendant 9 des 10 dernières années.
Ce régime est particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux, les entrepreneurs et les retraités souhaitant s’installer en Italie avec une fiscalité simplifiée.
Le régime Res Non Dom (résident non domicilié) permet aux étrangers éligibles :
- De ne pas être imposés sur leurs revenus étrangers.
- De ne payer l’impôt italien que sur leurs revenus de source italienne.
- De conserver leurs investissements à l’étranger tout en étant propriétaires d’un bien en Italie.
Idéal pour celles et ceux qui s’installent en Italie tout en conservant leurs activités financières à l’étranger, qu’il s’agisse d’activités professionnelles, d’investissements ou de pensions.
Si vous achetez une résidence principale (prima casa) et transférez votre résidence dans la commune concernée dans un délai de 18 mois, vous pouvez bénéficier des avantages suivants :
- Droits d’enregistrement réduits : seulement 2 % (au lieu de 9 %) de la valeur cadastrale.
- Pas de TVA en cas d’achat auprès d’un particulier.
- Taxes hypothécaire et cadastrale réduites : des montants forfaitaires au lieu de pourcentages.
Remarque : vous ne devez pas déjà posséder en Italie un autre logement acheté avec les mêmes avantages « résidence principale ».
Oui. Les citoyens non européens souhaitant résider en Italie sans y travailler peuvent demander un visa pour résidence élective.
Les conditions requises comprennent :
- Des ressources financières stables et suffisantes.
- Une assurance maladie.
- Un justificatif de logement (tel que l’achat d’une propriété de luxe).
Dreamer accompagne ses clients internationaux tout au long de la démarche, y compris pour la constitution du dossier et les échanges avec les consulats italiens.
- Les droits de succession italiens s’appliquent.
- Les propriétaires peuvent choisir que la loi de leur nationalité régisse leur succession, en le précisant dans leur testament (conformément au règlement UE 650/2012). Dreamer offre une assistance juridique experte en matière de planification successorale transfrontalière, alliant optimisation fiscale et sécurité juridique.
Évaluation et gestion immobilière
L’évaluation d’une propriété de luxe en Italie repose sur une analyse approfondie visant à déterminer sa véritable valeur de marché. Dreamer Real Estate suit une approche professionnelle, fondée sur les données, qui comprend :
- Visite du bien sur place : évaluation de l’état, des matériaux, des finitions et des caractéristiques distinctives.
- Situation géographique : les biens situés dans des emplacements de premier ordre (centres historiques, bord de mer ou sites panoramiques) atteignent généralement des prix plus élevés.
- Caractéristiques uniques : design architectural, jardins privés, piscines, espaces bien-être et autres prestations haut de gamme.
- Comparaisons de marché : analyse de biens similaires vendus ou proposés dans le secteur.
- Tendances de l’offre & de la demande : dynamique du marché immobilier de luxe aux niveaux local et national.
Cette méthodologie garantit une évaluation précise et compétitive, adaptée au segment du prestige.
Plusieurs éléments clés déterminent la valeur d’une demeure de prestige :
- Emplacement : proximité de pôles culturels, de sites naturels remarquables ou de quartiers exclusifs.
- Superficie : intérieurs plus vastes, nombreuses chambres, espaces extérieurs.
- Architecture & design : finitions sur mesure, architectes renommés, matériaux de luxe.
- État : les biens récemment rénovés ou prêts à habiter apportent une valeur immédiate.
- Services exclusifs : domotique, spa privé, conciergerie ou sécurité 24 h/24, 7 j/7.
- Prestige local : présence d’autres résidences de luxe et d’infrastructures de grande qualité.
La valeur émotionnelle joue également un rôle : rareté, élégance et singularité guident souvent les décisions d’achat dans ce segment.
Dreamer Real Estate propose un conseil fiscal spécialisé aux propriétaires, acquéreurs et vendeurs de biens de luxe. Nos services couvrent :
- La planification fiscale des achats et ventes immobilières : TVA, droits d’enregistrement et plus-values.
- L’accompagnement en matière de résidence fiscale : des conseils sur mesure pour les acquéreurs étrangers souhaitant s’installer en Italie sous des régimes avantageux (p. ex. la Flat Tax).
- L’assistance pour les biens historiques : des conseils sur les allègements fiscaux applicables aux biens d’intérêt culturel ou artistique soumis à des contraintes de conservation.
Que vous acquériez, gériez ou cédiez un bien haut de gamme, nos experts vous garantissent une parfaite conformité réglementaire et une fiscalité optimisée.
Services complémentaires et conseil
Absolument. Dreamer Real Estate offre un accompagnement complet tout au long de l’acquisition, de la gestion et de la vente de propriétés de luxe. Nos services sont conçus pour garantir des transactions fluides, sûres et personnalisées.
Nous collaborons avec un réseau de professionnels de confiance, notamment :
- Des experts juridiques et des notaires.
- Des architectes et des architectes d’intérieur.
- Des conseillers fiscaux et des conseillers en investissement.
Oui, et avec un niveau de détail exceptionnel. Dreamer Real Estate propose des visites virtuelles immersives qui permettent à ses clients de découvrir nos biens de luxe depuis n’importe où dans le monde.
Nos outils digitaux comprennent :
- Des visites vidéo de haute qualité, qui dévoilent intérieurs, extérieurs et panoramas.
- Un accompagnement vidéo en direct & des réponses en temps réel à vos questions par un conseiller Dreamer.
- Des photographies HD interactives pour examiner chaque détail du bien.
Idéal pour les clients internationaux ou pour toute personne souhaitant une première découverte à distance.
Plusieurs moyens pratiques s’offrent à vous pour nous contacter et obtenir des conseils et des solutions immobilières sur mesure :
- Formulaire en ligne : remplissez le formulaire de contact sur notre site pour une réponse rapide.
- E-mail : écrivez-nous directement à [email protected]
- Téléphone : appelez-nous au +39 055 0453553 pour réserver une consultation.
- Réseaux sociaux : envoyez-nous un message privé sur Instagram ou LinkedIn (@dreamerrealestate).
- En personne : rendez-nous visite à notre siège, Via Santo Spirito 11, 50125 Florence, Italie.
